Calitatea de proprietar în UK atrage respectarea mai multor obligaţii legale. Proprietarul trebuie să respecte prevederile legale impuse de Guvern în relaţiile cu chiriaşii, mai ales când este vorba de contractele de închiriere încheiate pe o perioadă scurtă de timp.
Cea mai însemnată obligaţie legală a proprietarului este aceea de a întreţine proprietatea. Orice defecţiune de structură, alături de orice problemă legată de utilităţi, este în mod normal responsabilitatea legală a proprietarului. De regulă, proprietarul apelează la persoane specializate în domeniu (firme de avocatură sau agenţii) pentru a se asigura că respectă întocmai dispoziţiile legale în materie.
În ceea ce priveşte contractele de închiriere comerciale, regulile sunt mai puţin stricte, deoarece se consideră că parţile contractuale se află oarecum pe poziţie de egalitate şi protecţia legală a chiriaşilor persoane juridice este minimalizată. Cu toate acestea, exisă anumite obligaţii care depind de spaţiul oferit spre închiriere şi care trebuie respectate întocmai de proprietar. Dacă vă aflaţi într-o dispută cu proprietarul, primul pas care trebuie parcurs este acela de a verifica clauzele contractuale care au aplicabilitate în chestiunea respectivă. Este recomandat să apelaţi la un avocat pe care să îl consultaţi; indiferent dacă intenţionaţi să înaintaţi acţiune în instanţă sau nu, este bine să înţelegeţi pe deplin poziţia legală în care vă aflaţi în vederea soluţionării disputei respective.
Responsabilităţile proprietarului
În dreptul englez, responsabilităţile proprietarului includ întreţinerea spaţiului închiriat şi luarea masurilor de siguranţă cu privire la acesta. Orice nerespectare a acetor obligaţii care are consecinţe asupra chiriaşilor, vecinilor sau publicului în general determină răspunderea juridică a proprietarului. Deoarece întreţinerea proprietăţii la standardul minim prevăzut de lege nu este o sarcină uşoară, cei mai mulţi proprietari apelează la companii de management specializate în domeniu în vederea respectării acestor cerinţe.
Responsabilităţile proprietarului cu privire la contractele de închiriere de scurtă durată sunt guvernate de “Landlord and Tenant Act 1985” (Legea cu privire la proprietar şi chiriaş 1985). Aceasă lege prevede clar obligaţia proprietarului de a se asigura că proprietatea este sigură şi sunt condiţii bune de locuit.
Orice reparaţii care trebuie efectuate cad mai degrabă în sarcina proprietarului decât a chiriaşului. Deşi proprietarului îi este permis să calculeze în aşa fel chiria încât preţul acesteia să includă şi costurile eventualelor reparaţii, proprietarul nu poate să adauge ulterior costuri care să compenseze munca efectuată.
Drepturile proprietarului
Proprietarul are, printre altele:
– dreptul să primească chiria;
– să obţină evacuarea chiriaşului în situaţia în care acesta a încetat să mai plătească chiria sau dacă se constată încălcarea flagrantă, în mod constant, a clauzelor contractului de închiriere;
– să i se permită accesul în spaţiu când există necesitatea efectuarea unor reparaţii.
Dreptul de a primi preţul chiriei nu încetează odată cu evacuarea chiriaşului; neplata chiriei echivalează în dreptul englez cu încălcarea flagrantă a obligaţiilor contractuale, ceea ce permite proprietarului să obţină despăgubiri ca şi când contractul ar fi fost respectat pe deplin. Asta înseamnă, de exemplu, că dacă nu a fost achitată chiria pentru lunile ianuarie si februarie şi evacuarea are loc în luna martie, chiriaşul va fi obligat să plătească preţul chiriei pentru lunile ianuarie, februarie şi, probabil pentru parte din luna martie.
Este recomandat ca proprietarul să apeleze la serviciile persoanelor specializate în domeniu înainte de încheierea contractului de închiriere; un contract bine scris reprezintă o măsură de siguranţă primordială în acest sens.
În numărul următor, voi face referire la drepturile şi obligaţiile chiriaşului.
Av. Mihaela Pădure
