Dacă aţi avut în grijă un teren în vecinătatea proprietăţii dvs. pentru câţiva ani, şi doriţi să vă cunoaşteţi drepturile legale cu privire la acesta, veţi găsi informaţii relevante în rândurile de mai jos.
Pentru început, va trebui să aflaţi dacă porţiunea de pământ în cauză este înregistrată sau neînregistrată deoarece calea legală pe care trebuie să o urmaţi este determinată de acest factor.
Teren înregistrat
Proprietarii pot deseori să găsească planul pe care îl au cei de la Cartea Funciara (Land Registry) arătând astfel că limitele proprietăţii lor nu reflectă limite reale de pe teren.
Aceasta se poate întâmpla atunci când de-a lungul anilor proprietarii terenurilor adiacente au interschimbat porţiuni de terenuri ori au alterat limitele fără a trece prin documentele legale necesare.
Cea mai simplă cale de a vă ocupa de această chestiune ar fi să aranjaţi cu proprietarul terenului alăturat să efectuaţi transferuri ce corecteaza poziţia de la Registrul Terenurilor.
Acest lucru nu este întotdeauna posibil, aşadar va trebui facută o aplicaţie pentru ‘titlu de posesiune’/ ‘posesiune adversă’ la Registrul Terenurilor. Pentru a face acest lucru proprietarul terenului trebuie să poată arăta:
– folosirea continuă a pământului pentru cel puţin 10 ani; şi
– că acea utilizare nu a fost întreruptă, nu s-a cerut vreun consimţământ sau vreo obligaţie de plată ori intrare într-o licenţă.
Odată ce aplicaţia este făcută, Registrul va notifica proprietarul înregistrat. Dacă nu se prezintă vreun fel de opoziţie, Registrul Terenurilor va modifica registrul titlului pentru a stabili noul proprietar al terenului.
În cazul în care este totuşi opusă, aplicaţia pentru ‘titlu de posesiune’/ ‘posesiune adversă’ va fi respinsă, mai puţin cu execepţia cazului unde sunt motive intemeiate pentru ca titlul să fie schimbat. Ele includ:
– prezumtia legala că ar fi greşit în toate circumstanţele ca persoana care revendică pământul ca proprietar să nu fie înregistrată, de exemplu: unde reclamantul a construit în mod eronat pe teren crezând că el deţine terenul iar proprietarul înregistrat a tolerat greşeala cu bună ştiinţă;
– persoana care reclamă pentru vreun motiv sau altul este îndreptăţită să fie înregistrată ca şi proprietar; de exemplu situaţia reclamantului care este îndreptăţit la un teren lăsat moştenire printr-un testament;
– Dacă terenul ‘deţinut eronat’ se alătură titlului real şi înregistrat al reclamantului, iar acesta a fost sub convingerea greşită dar rezonabilă că el este de fapt cel care a avut terenul ‘deţinut eronat’ atât timp cât terenul pe care el l-a avut în posesie a fost de fapt înregistrat mai mult de 1 an înainte de aplicaţia pentru ‘posesiune adversă’;
De exemplu: unde limitele dintre cum apar ele pe teren şi cum apar pe planul titlului nu se potrivesc.
În cazul în care aplicaţia este respinsă din cauza opoziţiei actualului posesor, dar reclamantul rămâne totuşi în ocupaţia terenului în continuare şi fără nicio obiecţie din partea prezentului proprietar, o aplicaţie pentru ‘titlu de posesiune’ poate fi facută încă odată pe parcursul unei perioade de 2 ani. Solicitantul va fi apoi înregistrat ca şi proprietar chiar dacă actualul proprietar se opune din nou aplicaţiei.
Excepţiile acestei situaţii sunt:
– dacă reclamantul a fost evacuat de pe proprietate de către o Curte; – unde o instanţă hotărăşte că actualul deţinător este îndreptăţit la posesia terenului;
– reclamantul se apără în cursul unor proceduri judiciare de reposesie a pământului.
Av. Mihaela Pădure
